Недорогие новостройки Уфы Уфа

Статья из раздела Частые вопросы.

Согласно официальной версии, Уфа была основана в 1574 г. на том месте, где река Уфа в впадает в Белую. Люди превратили большинство окрестных оврагов и пустырей в огороды и сады. А сохранившиеся овраги защищали город от пожаров. Со временем Уфа стала подвергаться набегам «степняков», поэтому жители стали возводить крепостные стены. Позже Уфа уже не имела значимого воинского статуса, но несколько раз подвергалась осадам, самой долгой из них была осада войском Емельяна Пугачёва. Традиции возведения крепких, прочных строительных объектов сохранилась и сейчас, в том числе при возведении кварталов новостроек. При возведении уфимских новостроек применяются высококачественные и сертифицированные стройматериалы. Необходимо подчеркнуть, что новые квартиры от застройщика имеют устойчивый спрос, и сейчас жильё могут купить уфимцы среднего достатка, тем более при помощи ипотечных кредитов. Это для многих актуально — в частности, для молодожёнов, стремящихся после свадьбы жить отдельно от родителей и нуждающихся в современном, качественном, но недорогом жилье. Кредитные программы по ипотеке являются залоговой формой, когда квартира под процедурой залога остается в собственности заёмщика.

Хотя понятие «дёшево» применительно к жилью весьма условно, сэкономить вполне реально — просто надо знать, где именно искать. В частности, много полезной информации содержится на портале «Новостройки Уфы». На нём имеется соответствующий каталог, в котором представлены квартиры эконом-класса в городских новостройках. Как правило, они расположены в спальных районах, в стороне от исторического центра и деловых кварталов. Учитывается и описывается всё — насколько красивый вид из окна, где расположен дом, какова его архитектура, какая инфраструктура района, особенности планировки жилья и т.д. Кроме информации о самих новостройках, на портале есть каталог нежилой недвижимости в районах, где эти новостройки сосредоточены. Есть тематические подразделы, посвящённые торгово-развлекательным комплексам, муниципальным объектам, бизнес-центрам, другой коммерческой недвижимости.

Сделать правильный выбор на основе как можно более полной информации поможет и такой сервис, как показ проектных макетов домов — для визуального анализа это очень полезно.

На цену квартиры в новом доме значительное влияние оказывает его местоположение (насколько престижным является район), а также наличие или отсутствие поблизости инфраструктуры. Цена будет низкой, если рядом с домом нет хороших магазинов, поликлиник, образовательных учреждений. Если рядом с новым домом не будет магазинов, школ или медицинских учреждений, стоимость квартир в этом доме значительно понизится. Также имеет значение то, из каких материалов построен дом. Жильё в кирпичных домах наиболее дорогое, поэтому если нет лишних денежных средств, которые Вы готовы выделить на его покупку, то следует ориентироваться на каркасно-монолитные, панельные дома, где квартиры намного дешевле. Естественно, уровень комфорта тоже будет разный.

Покупка у застройщика — это ещё один способ потратить меньше денег. При этом экономия может достичь 5% стоимости жилья — ведь мы не платим при этом комиссионные риэлторскому агентству. Правда, надо иметь в виду, что строительная компания может предложить квартиру только в тех новостройках, которые она сама возвела (при том, что жильё сейчас в Уфе строят очень многие компании), а агентство недвижимости такого ограничения не имеет. Квартиры от застройщика имеют еще несколько значительных «плюсов»: Во-первых, они «чистые» с юридической точки зрения. В них никто никогда не был прописан, они свободны от всяческих обременений. Во-вторых, все стройматериалы и коммуникации современные, неизношенные, так что с полным основанием можно рассчитывать, что в ближайшие годы ничего не придётся менять и ремонтировать, а это позволяет экономить на распределённых коммунальных затратах. В третьих, такие новостройки обычно расположены в экологически благоприятных районах.

Новое жильё эконом-класса имеет несколько специфических свойств. Наиболее важным из них является вариант планировки такого жилья. С целью повышения комфорта проживающих в квартире людей при планировке значительно расширена жилая площадь за счет минимизации площадей кухни, санузла и коридора. Поэтому недорогое жильё в новых домах отличается маленькими кухней и прихожей. По той же причине зачастую в дешёвых квартирах санузел является совмещённым.

Приобрести жильё эконом-класса по самой низкой цене реально, если делать это на начальном этапе застройки, желательно ещё на «котлованной» стадии. При этом неизбежны определённые риски «долгостроя», зато существенная экономия налицо.

Немаловажный этап — выбор конкретного застройщика из многих существующих на уфимском строительном рынке. Главным фактором должна стать репутация фирмы, количество возведённых домов и реализованных рабочих проектов, а также сроки окончания застройки (и пунктуальность соблюдения этих сроков!).

Перечислим конкретные примеры недорогого жилья в уфимских новостройках (включая ещё строящиеся дома). Несколько дешёвых однокомнатных квартир есть в доме 7 по ул. Бакалинская. Отдельные квартиры продавались по цене менее 47 тыс. у.е. В основном это жильё, расположенное на 20-м и более высоких этажах (всего в доме 25 этажей). Площадь от 40 до 45 квадратных метров, отделка везде черновая.

Дешёвые квартиры можно приобрести в микрорайоне Затон (улица Союзная), цена на самые недорогие колеблется около 50 тыс. у.е. Они тоже расположены в основном на самых высоких этажах «небоскрёбов», средний размер площади такого жилья — 38 метров квадратных. При этом недалеко от этого места парк, школа, детсад и другая инфраструктура.

В жилом комплексе «Агидель» довольно много доступного для массового покупателя жилья. Средняя цена такой категории квартир, там (в основном на ул. Ленина) расположенных, - 53 тыс. у.е. Речь идёт, конечно, о панельных домах. Площадь квартир – от 38 кв. м.. В данном случае дешёвые квартиры, напротив, расположены низко — на 1-м этаже «шестнадцатиэтажек».

Ряд новостроек в Инорсе с площадью менее 32 квадратных метров, стоят около 57 тыс. рублей. В данном случае жильё расположено на разных этажах, в том числе на, казалось бы, престижном четвёртом. Совсем рядом находятся детский сад, школа-лицей, магазины, остановка общественного транспорта. В этом же районе есть несколько квартир несколько большей площади (и цены, соответственно), продающихся на основе договора соинвестирования.

Ещё одно подобное исследование было проведено специалистами агентства САН "Эксперт". Для этого они проанализировали все районы Уфы, отобрав 395 квартир. По традиции наиболее экономичное жильё в новостройках реализуется в городских спальных районах .

Самые низкие цены на квартиры отмечены в микрорайонах Дема и Затон. Они раза в два ниже, чем стоимость такого же по параметрам жилья в центральных новостройках. Из 395 исследованных квартир 156 являются однокомнатными квартирами, 149 «двушек» 77 «трёшек» , а у оставшихся 13 комнат было четыре и больше. Площадь наибольшей новой или строящейся квартиры из отобранных - 164 метра в квадрате, а самой маленькой – 30. Согласно сообщению пресс-службы городской Администрации, количество возводимого в Уфе экономичного жилья увеличивается. Продавцы одной из специализированных торговых точек провели опрос с целью выяснить, жители каких квартир чаще всего покупают шумоизоляцию. Выяснилось, что около 35% покупателей ответили, что «шумку» берут в жилье эконом-класса.

Усреднённая цена на квадрат метр строящегося в Уфе жилья – 1800 у.е. По цене новостройки города расположились в порядке убывания так: центр, проспект Октября, Зеленая роща, Сипайлово, Черниковка, спальные районы (Инорс, Шакша, Дема, Затон). Наибольшее количество предложений по новостройкам имеется как раз в отдаленных кварталах. Потом следуют центральные районы, проспект, Зеленая роща и Черниковка. И ещё немного уфимской конкретики по микрорайонам, где расположены недорогие новостройки.

Микрорайон "Яркий"

Застройщиком является "Строительный трест №3". Расположен в Демском районе г.Уфы. Микрорайон «Яркий» находится в красивом и богатом зеленью районе, вокруг которого находятся небольшой лес и два озера. По замыслу застройщиков, жилой комплекс должен олицетворять архитектуру и культуру пятнадцати мировых столиц. У каждого квартала свой фирменным цвет и графический стиль.

Жилой комплекс «Фестиваль»

Застройщиком является "Жилстройинвест". Находится на пересечении улиц Бессонова и Комсомольская. «Фестиваль» постоянно несёт в себе ритм мегаполиса. Соответствующая инфрастуктура к услугам людей, предпочитающих подобный образ жизни: застекленные лоджии, гостевая парковка по периметру домой, подземные парковки.

А теперь приведём отрывки из ответов на наиболее распространённые вопросы, данные специалистами уфимской Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

Почему в России такое дорогое по сравнению с большинством других стран жильё, хотя себестоимость ниже?

Есть очень много мнений по данному вопросу, тем не менее, есть основание считать, что основной причиной является не до конца удовлетворенный спрос на хорошие квартиры. Наши соотечественники лишь совсем недавно смогли покупать красивое комфортабельное жильё. До этого возможности наших граждан упирались в «хрущевки» и «панельки», в которых еле-еле помещалась обычная семья. Позже получила популярность ипотека, давшая дополнительные материальные возможности. При этом на рынке всё равно имеется большой отложенный спрос на комфортабельные квартиры.

По какой причине произошёл быстрый скачок цен на недвижимость в новостройках? Стоит ли констатировать дефицит предложений на рынке строящегося жилья?

Цены на это жильё вырастают на 1,3% за неполный год. При официальной инфляции за тот же период в 6,5%. По сути (если иметь в виду абсолютную стоимость денег) происходит даже снижение цен. Стоимость строящихся квартир задаётся многими факторами: процентами самих застройщиков, стоимостью инженерных коммуникаций и сооружений, земли, на которой была застройка, муниципальных налогов и сборов и т.д.. Большую роль в формировании цен на первичном рынке играет повышение стоимости энергоносителей и стройматериалов. Все эти факторы сбалансированы обычными рыночными инструментами - спросом и предложением. Дефицит отсутствует, потому что есть выбор. Однако приобретателям жилья и игрокам на данном рынке желательно наблюдать разнообразие в предложении новостроек.

Какова тенденция дальнейшего изменения цен на недвижимость? Придерживаетесь ли Вы мнения многих специалистов, полагающих, что в следующие 3-5 лет новое жильё возрастёт приблизительно на 40-45%?

Воздержимся от столь длительного прогноза. В ближайшее годы рост цен в данном сегменте если и сохранится, то в пределах текущего индекса инфляции. Ажиотажа, подстегивающего рост цен, не наблюдается. Но при рассмотрении долгосрочной перспективы (3-5 лет), то цены стабильно повышаются, потому что инфляция велика и большой спрос налицо. Больших взлетов и падений на рынке уфимской недвижимости Уфы мы не ожидаем.

Какие Ваши прогнозы на ближайшее время? Будет ли некий ценовой психологический барьер?

Психологический барьер существует на уровне 1800 у.е. за м2. Кроме этого, есть еще предел уравнивания стоимости строящегося (сейчас 1600 у.е. за квадратный метр) и построенное жилье ( около 1800 у.е. за квадратный метр). Вопреки мировой тенденции, согласно которой строящееся, а следовательно, более совершенное, современное и комфортабельное жилье дороже вторичного, в Уфе и по всей России будет наоборот.

Можно ли остановить рост цен и, если да, то каким образом?

Повышение цен можно остановить с помощью ограничения в выплате ипотечных кредитов: проблемы с ликвидностью, увеличение ставок и усложнение процедуры выдачи. Подавляющему большинству покупателей жилья без ипотеки не смогут ими стать. Специалисты Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» отмечают, что процентное содержание ипотечных сделок по отношению к общему количеству всех сделок на рынке недвижимости достигло 90%. Без использования кредитов же спрос был бы весьма мал, а значит, отсутствовал бы объективный фактор роста цен. Однако наиболее эффективными мерами, с помощью которых можно было бы обуздать рост цен на жильё были бы введение прогрессивного налога на квартиры, увеличение платы за использование газа, электроэнергии. И конечно, повешение квартплаты. Уже в настоящее время многие граждане продают крупногабаритные квартиры, потому что не могут платить быстро увеличивающиеся затраты на содержание жилья. В общем и целом, дополнительная нагрузка на собственника обычно приводит к снижению спроса на недвижимость.

Какие критерии являются основными при выборе жилья?

Критериев довольно много. Это территориальное расположение, планировка, высотность, развитость инфраструктуры района (образовательные учреждения, транспортная доступность, количество магазинов и уровень обслуживания в них, экология и т.п.). Немаловажны материал, из которого изготовлены стены, наличие балконов и лоджий, кладовых помещений, грузовых лифтов и подземных паркингов. Стоимость, возможность рассрочки платежа, ипотечный кредит, собственные вкусы и предпочтения тоже очень сильно влияют. Некоторые уделяют внимание имиджу строительной компании, стремятся получить данные о завершённых объектах данного застройщика. Если говорить о точечной застройке, то обычно такое жильё из-за размера и наличествующих инженерных коммуникаций возводится и сдаётся довольно быстро.

Как изменяется стоимость жилья в Уфе?

В настоящее время самая низкая цена на однокомнатную квартиру в уфимской новостройке можно приобрести по ул. Кольцевая, её площадью 26 кв.м., стоимость около 42 тыс. у.е., а наиболее дорогая «элитная» 4 комнатная квартира площадью 203 м2 (ул. Кирова) потянет на 140 тыс. у.е. Среди комнат самым бюджетным вариантом является комната по ул. Кулибина, площадь которой 10,0 м2. Стоит она 24 тыс у.е., а наиболее респектабельную комнату по ул. Ленина, площадью 20 «квадратов» можно купить за 58 тыс. у.е. Среди коттеджей самый дорогой (площадью 227,8 кв.м.) находился в Юматово, продан был более чем за миллион у.е. находится в Юматово. В сегменте квартир строящегося сектора самое дешёвое предложение в Уфе идёт за трёхкомнатные квартиры в Деме (ул. Дагестанская и Ухтомского),  цена за них – около 1200 у.е. за м. Максимальная же цена предложения по строящемуся жилью в городе: однокомнатная квартира в центре Уфы по улице М. Карима, - 2700 у.е. за «квадрат».

В странах с развитой экономикой наиболее сильна взаимосвязь между ценами на жилье и банковскими ставками по ипотечным кредитам. А как обстоят дела в нашей стране?

Да, зависимость присутствует, однако цены у нас не так значительно падают при росте ставок, в отличие от западных, а наблюдается их стагнация с одновременным уменьшением количества сделок на рынке. Очень велика социальная составляющая – личные ожидания, сомнения людей, неуверенность, политические ожидания. Также это связано со страхами продавцов о том, что, сбавив цену при продаже, они потом не смогут приобрести желаемое. В итоге рынок просто замирает, а цены снижаются лишь незначительно, так как значительный спрос, хоть и отложенный, влияет на цены и ожидания. Что касается снижения процентных ставок по кредитам, этот фактор делает ипотеку доступней, прямая зависимость с потенциальным ростом цен есть. Но стоимость квадратного метра все-таки приоритетна, так как она достигла уже такого уровня, что разница в банковской ставке в 1% слишком большой роли не играет. Но если человек уже принял решение о покупке, то при выборе банка он обратит внимание на меньшую ставку при прочих равных условиях.

Достигает ли внедрение ипотеки нужных результатов?

Достигает. Наблюдающийся несколько последних лет банковский кризис ликвидности значительно усложнил возможность одобрения кредитов по ипотечным программам для покупателей жилья. Немного выросли ставки, усложнилась процедура андеррайтинга, банки стремятся уменьшить риски. Мы хотим работать со всеми банками, предлагающими ипотеку, чтобы у клиентов был достаточный выбор.

Какие трудности препятствуют осуществлению одного из главных нацпроектов «Доступное жилье»?

Трудностей было и будет много, но есть уверенность в том, что данная программа позитивно отразится на развитии рынка недвижимости, как всей России, так и Уфы.

Автор: Ольга Михайлова