Осторожно! Дети в квартире! Особенности сделок с недвижимостью, где живут несовершеннолетние.

Статья из раздела Частые вопросы.

Дети - цветы жизни. Без них очень трудно представить семью. Благодаря деткам многие родители улучшили свои жилищные условия (и это касается не только маткапитала, ведь, в принципе, ребенок - это достаточно мощный стимул для того, чтобы расширяться и улучшать свои жилищные условия).

Дети - это маленькие граждане страны, которые находятся под защитой государства. Несовершеннолетние, ввиду своих психофизиологических особенностей, не могут отвечать за разнообразные сделки с недвижимостью, но, тем не менее,являются их неотъемлемыми участниками. Купля-продажа, обмен, и даже получение законного права на обладания квартирой, домом в некоторых случаях не возможно без участия маленьких граждан страны. Но несовершеннолетние (граждане, чей возраст не достигает 18 лет) - это наиболее незащищенная часть населения, ведь так много случаев афер с их юридическим участием. Поэтому, на документально-законодательном уровне есть очень много “тонкостей”, которые нужно учитывать при тех или иных сделках с недвижимостью, в которой живут/-ет или будут/-ет проживать дети(е).

Чаще всего несовершеннолетние граждане участвуют в таких операциях и сделках с недвижимостью: сделки с куплей-продажей недвижимости, и соответственно, возникающие в таких случаях выписка/прописка на указанную территорию, обременение возникающие при использовании материнского капитала и его последующее разрешение.

Разберемся в тонкостях и нюансах сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних граждан.

Сделки купли-продажи недвижимости

Покупая, продавая жилье молодые родители (или опекуны, попечители) должны учитывать тот факт, что в конечном итоге в их семье как минимум двое (в случае неполной семьи), трое людей. И маленький человечек в итоге не должен страдать. Поэтому в итоге всех юридических манипуляций он ни в коем случае не должен пострадать. В таких сделках ребенок может быть как полноценным участником процесса, в случае, если у него есть полное или частичное право собственности на недвижимость, так и “сторонним наблюдателем” (то есть фактически он не участвует в сделке). Но, в не зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником без определенных “манипуляций” здесь не обойтись.

Самая простая (в юридическом смысле) сделка с недвижимостью, где живет или проживал несовершеннолетний будет тогда, когда ребенок просто фактически проводит (проводил) свое время на территории квартиры (к примеру, он просто проживает с мамой, а прописан у отца или бабушки). В таком случае, при продаже квартиры, ничего не потребуется делать в отношении ребенка, ведь по документам ребенок “прикреплен” к другому адресу.

Чуть посложнее будет, если ребенок прописан в квартире или доме. В таком случае, продавец (или один из его родителей, представителей) должен будет сам выписаться, а также выписать и прописать несовершеннолетнего. Это только совершеннолетнего могут выписать “в никуда”, когда же выписывается ребенок, то по закону, его нужно обязательно прописать по другому адресу. Причем здесь есть один нюанс - ребенок должен будет быть прописан в квартире или доме с большей площадью, которая будет приходиться на него, то есть если ребенок выписывается из квартиры, в которой на него приходилось, допустим, 20 квадратных метров, то и прописать его нужно будет в такой жилплощади, где на него должно будет приходиться не менее 20 квадратов (и даже больше).

Если родители живут раздельно, то потребуется согласие на выписку того родителя, с которым ребенок не прописан.

Если родители или хотя бы один из них лишен родительских прав, то за ребенком сохраняется право пользования квартирой в которой он прописан.

Выписать по суду ребенка можно только в случае, если он не проживает там.

Что потребуется для выписки/прописки ребенка НЕ собственника из приватизированной квартиры:

1. С данным вопросом нужно обратиться в паспортный стол.
2. Написать соответствующие заявления на выписку себя, ребенка (от его лица, если ему еще не исполнилось 14 лет, в противном случае несовершеннолетний сам пишет данное обращение);
3. Приложить к заявлениям паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, а также техпаспорт новой квартиры.
4. Забрать лист убытия.
5. Прописать ребенка в течении трех рабочих дней по новому адресу.

Что потребуется для выписки/прописки ребенка НЕ собственника из муниципальной квартиры:

Выписать ребенка из муниципальной недвижимости можно лишь в ту квартиру, в которой будет прописан один из его родителей(представителей), причем условия проживания в данной квартире будут лучше, чем в прежней.

1. Вначале обзаводитесь справкой из паспортного стола о проживающих в квартире, сделайте копию лицевого счета.
2. Следующим шагом станет обращение в органы опеки и попечительства. В этой инстанции нужно будет предоставить справку о проживающих в квартире, копию лицевого счета, паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, технические паспорта на квартиры(и старую, и новую), свидетельство о праве собственности, договор социального найма. В течении двух недель органы опеки и попечительства должны будут рассмотреть данный пакет документов.
3. В заключении, остается выписать и прописать ребенка.

Особенности выписки-прописки ребенка собственника

Для того чтобы выписать ребенка собственника понадобится согласие (разрешение) органов опеки. Для того чтобы получить данный документ необходимо будет предоставить:

• справку о проживающих в квартире, которая продается (оформляется в паспортном столе);
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• техпаспорта квартир (и продаваемой, и покупаемой);
• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• а также соответствующее заявление.

В течении 14 дней органы опеки и попечительства должны рассмотреть документы и вынести решение - либо согласие, либо запрет.

Дальнейшая продажа квартиры возможна только после получения согласия от органов опеки и попечительства. Если таковое получено, то оформляется сделка купли продажи, происходит передача права собственности на недвижимость.

После того, как квартира стала собственностью, можно говорить о фактической выписке и прописке несовершеннолетнего, которая осуществляется через паспортный стол. Дальнейшая процедура очень похожа на выписку-прописку ребенка не собственника, за исключением лишь того, что к пакету документов, предоставляемых для регистрации по месту убытия/прибытия добавляется соответствующее разрешения органов опеки и попечительства.

Что делать, чтобы выписать ребенка через суд?

Обязательным условием выписки ребенка через суд будет присутствие и участие органов опеки и попечительства в качестве третьей стороны. Нужно помнить, что госорганы всегда стоят на защите интересов детей, и при возникновении спорных ситуаций их интересы всегда стоят во главе угла.

Если ребенку уже исполнилось 10 лет, то суд может выслушать и принять к сведению и его мнение о выписке.

Есть три случая, когда выписать ребенка по суду не удастся:

1. Ребенок - участник приватизации муниципального жилого фонда;
2. Иск подается лицом, которое заинтересованно в “спорной” недвижимости;
3. Ребенок - собственник квартиры, из которой его хотят выписать.

Использование маткапитала и его обременения

Программа по использованию так называемого материнского капитала близиться к своему завершению. И для тех, кто им пользовался (или возможно будут пользоваться в дальнейшем) уже не секрет, что его использование ведет за собой определенное обременение - все члены семьи должны быть собственниками той недвижимости, которая была приобретена за счет данных средств.

Конечно же, не всегда есть возможность вписать несовершеннолетних как собственников (например, если недвижимость только строится, или покупается в ипотеку). Но данные обстоятельства отнюдь не снимают перед родителями данного обременения. Поэтому, в таких случаях недвижимость делятся не сразу, а после того как данные обстоятельства будут устранены (дом построится, ипотека будет выплачена…). А чтобы законодательно Вы могли обезопасить себя, нужно в направить в Пенсионный фонд нотариально удостоверенное обязательство о наделении долями в праве собственности на соответствующее имущество.

Если в дальнейшем, через установленные полгода, не были вписаны новые собственники жилья, то это грозит тем, что сделку по покупке недвижимости могут аннулировать,органы опеки и попечительства могут затребовать восстановить права несовершеннолетних, прокурор обратиться в суд о восстановлении прав членов семьи, а также один из претендентов на собственность, может подать в суд, чтобы восстановить свои права. В случае, если судиться будет один из супругов (или другое совершеннолетнее лицо, например бабушки или дедушка), то обратиться он может в течении 3 лет после того, как появилась возможность вписать его в собственность, а если это будет ребенок, то он может затребовать свою долю тогда, когда ему исполниться 18 лет (и еще плюс три года по прошествии).

То как будут распределены доли между супругами, детьми и другими членами семьи, как правило, решаются на “общих семейных собраниях”. Чаще всего доли распределяются равномерно. Но, по закону, никто не обязывает Вас поступать именно так, Вы можете также выделить и большую долю для себя, супругов, и меньшую для детей (вплоть до 0,1%) или же Вы вольны поступить по собственному усмотрению (например большую часть отдать детям)

Как нотариально заверить обязательство по материнскому капиталу?

Нужно прежде всего обратиться к нотариусу и предоставить данному специалисту следующие документы: паспорта супругов, свидетельства о рождении детей, сертификат на материнский капитал, документы на жилье, свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также, если понадобиться кредитный договор или договор долевого строительства.

Законом не определенны конкретные требования по оформлению данного обязательства.

Как выделить доли детям, супругу и снять обременение маткапитала?

Существует несколько способов решения данной проблемы:

1. При покупке недвижимости собственниками записываются все члены семьи.
2. Собственность приобретается получателем материнского капитала, или обоими супругами. В дальнейшем составляется нотариальное заверение о передачи доли детям. По истечении других обременении (чаще всего ипотека) или когда все обстоятельства устранены (дом построен и введен в эксплуатацию), выделяются соответствующие доли:

• либо составлением Соглашения о о выделении детям долей в жилье в связи с использованием материнского капитала,
• либо составлением Договора дарения родителям доли в жилье своим несовершеннолетним детям.

Сделка Договора дарения доли в жилье является предпочтительнее, так как на законодательном уровне она более конкретно прописана. Однако, никто не вправе Вам запретить составить Соглашение о выделении детям долей.

Следующим шагом будет оформление документов. Для этого нужно будет предоставить госрегистратору следующий пакет: заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире (от каждого участника сделки), договор дарения или соглашение о выделении долей (в нескольких экземплярах), паспорта родителей (оригиналы и их копии), свидетельство о заключении брака (также оригинал и ксерокопия), свидетельства о рождении детей (также в оригинале и копии), договор о купли-продаже недвижимости (или договор долевого строительства), квитанции об уплате госпошлин (на общую сумму в 2000 рублей). Документы подаются в регпалату или МФЦ. по истечении положенного срока (обычно 10-12 дней) Вам выдадут новые свидетельства о гос регистрации права, с указанием долей каждого собственника.

Автор: Анна Кондаурова