Статья из раздела Частые вопросы.
Сделки с недвижимостью – это вопрос достаточно серьезный, тем более, если такая сделка совершается впервые. Человек, решившийся на этот шаг, должен решить множество вопросов. Например, самому или с помощью агентства недвижимости совершить подобную сделку.
В первом случае, продавцу/покупателю предстоит самому хорошо потрудиться: разместить/найти сообщение на сайте или в газете, встретиться с потенциальными покупателями/продавцами, обговорить все детали, а потом в МФЦ заключить сделку. Во втором случае, покупатель может просто обратиться в агентство недвижимости, где за определенную плату все это сделают риелторы.
Возникает вопрос: а защищен ли клиент агентства недвижимости от различных юридических нюансов в последствии, больше чем человек, который продал/купил квартиру сам?
Здесь нужно учитывать тот факт, что ответственность за неудачную сделку никто кроме покупателя/продавца не несет. Судебная практика показывает, что попытки потерпевших в таких ситуациях привлечь к ответственности агентство недвижимости, которые сопровождали сделку и недосмотрели наличие юридических проблем по тому/иному объекту недвижимости, сводятся к нулю. Так как такой ответственности, как правило, в договоре с агентством недвижимости не предусмотрено.
Обычно, такие договора предусматривают поиск подходящего для покупки либо продажи объекта недвижимости, сбор необходимых документов и помощь в оформлении сделки. Проверка юридической чистоты объекта, как правило, в их обязанности не входят.
Зачастую, у сотрудников агентств недвижимости имеются определенные «связи», при помощи которых он без особого труда может договориться о выдаче каких-либо справок с некоторыми отступлениями от требования закона. Из этого ясно становится понятно, что проблемы, которые в будущем могут возникнуть с недвижимостью, закладываются изначально.
Риелтор же, получив вознаграждение за работу, прописанную по договору, в самый ответственный момент может отстраниться.
Для чего нужна проверка юридической чистоты сделки, можно ли проверить ее самостоятельно?
Юридическая чистота сделки предполагает, что все документы и информация об истории продаваемой квартиры будут достоверны, что продавцы не «черные» риелторы, деньги за недвижимость будут перечислены, а все необходимые договоры заключены.
Для того, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, нужно изучить множество документов. Несомненно, лучшим вариантов будет, если изучением всех бумаг займется профессионал – например, юрист, специализирующийся на сделках по недвижимости. Однако, все это можно сделать и самому.
Ниже мы публикуем необходимых документов и то, на что нужно обратить внимание.
Например, изучая свидетельство о праве собственности, нужно обратить внимание на дату его выдачи. Насторожить должно то, если оно получено совсем недавно: почему собственник решил избавиться от него, ведь от ликвидного объекта вряд ли будут избавляться без особых причин.
Также в свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.
Если это право возникло по договору дарения, то нужно выяснить, является ли продавец родственником того, кто подарил этот объект. Если нет, то это вызывает подозрения: возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.
Если вы хотите приобрести квартиру у продавца, который купил ее на этапе строительства, то обязательно нужно выяснить, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры – один супруг или оба.
Обязательно нужно проверить, зарегистрированы ли в этой квартире несовершеннолетние. В «настоящее время продать «квартиру с ребенком», если он не является собственником квартиры, можно и без согласия органов опеки Однако, как отмечают эксперты, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже недвижимости может быть оспорена.
Также следует подробно изучить выписку из Единого государственного реестра прав. В этом документе содержатся сведения обо всех собственниках квартиры, а также действующие в отношении этого объекта недвижимости обременения: находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли на него судебные требования. Также можно заказать расширенную версию выписки, где будет сказано, сколько собственников было у квартиры и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.
В техническом паспорте можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом. С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей или, хуже того, повреждены несущие стены, всю ответственность будет нести уже покупатель.
Конечно, перед оформлением сделки необходимо досконально проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, только после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.
Как мы уже писали выше, проверить все эти документы сами, лучше, конечно обратиться к профессионалу. Однако, по мнению некоторых экспертов, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет – это застраховать риск утраты права собственности.
Как подобные сделки проходят на западе?
На западе сложилась такая схема: риэлторы делают свою работу – ищут необходимый объект недвижимости, а юристы – проверяют все документальные нюансы.
Что могут проверить юристы:
- проверяют юридическую чистоту самого объекта недвижимости, его юридическую и техническую историю, и не только на основании обязательных для совершения сделки документов, но и делая необходимые запросы и выезды в соответствующие инстанции, встречаясь с соседями и самими собственниками, сотрудниками ЖЭКов;
- изучить юридическую чистоту оформления сделки на основании изучения всех правоустанавливающих документов на конкретный объект недвижимости;
- провести правовую экспертизу предлагаемого к заключению договора с риэлторской фирмой и участвуют во всех переговорах с ней, представляя интересы своего доверителя;
- способствуют заключению между будущим продавцом и покупателем договора, предваряющего сам договор купли-продажи; цель такого договора определить взаимные права и обязанности сторон, сроки, суммы и порядок расчётов по будущей сделке с тем, чтобы обезопасить и саму сделку и ее стороны от неблагоприятных последствий;
- разработать схему безопасного, удобного и выгодного с точки зрения налогообложения варианта расчётов,
- составить договор купли-продажи недвижимости и иные юридические документы по сделке, присутствуют при их заключении сторонами.
Оставить комментарий